‘Radicalizaram-se os pontos críticos de 2014’, diz Raquel Rolnik sobre novo plano diretor paulistano

Nos próximos anos, a cidade de São Paulo (SP) poderá ficar ainda mais verticalizada, com trânsito mais intenso e apartamentos menores e mais caros. Além disso, há consequências ambientais e riscos de aumento da especulação imobiliária.

O cenário é resultado da aprovação do texto que revisa o Plano Diretor Estratégico da capital paulista.

O texto substitui uma série de regras do Plano Diretor de 2014, da gestão Fernando Haddad (PT). O projeto chancelado pelos vereadores – e que ainda deverá ser sancionado por Ricardo Nunes – aumenta as permissões para construções na cidade, especialmente nas áreas relativas ao que se convenciona chamar de eixos de transporte. 

O que é o Plano Diretor

Um Plano Diretor estabelece:

• como uma cidade se organiza e pode ser ocupada
• quais os limites e critérios de expansão e de preservação.

Desde 2001, ele é obrigatório em cidades com mais de 20 mil habitantes, entre outros critérios legais. Os gestores municipais devem, por lei, revisar o plano, pelo menos, a cada dez anos. Um levantamento realizado pela Folha de S. Paulo já mostrou que 11 das 27 capitais brasileiras estão com Plano Diretor defasado, entre elas Rio de Janeiro (RJ), Porto Alegre (RS), Brasília (DF), Belém (PA), Fortaleza (CE) e João Pessoa (PB). 

O que muda

Os entornos de corredores de ônibus e estações de metrô em São Paulo serão ampliados, permitindo que mais prédios sejam construídos nessas regiões. Prédios, aliás, mais altos. 

Pelo Plano de 2014, a faixa na qual tais construções são permitidas é de 600 metros para estações de metrô, e de 300 metros para os corredores de ônibus. Pelo novo texto, a metragem foi ampliada para 700 e 400 metros, respectivamente. Uma das consequências da medida, em relação às normas de 2014, foi a verticalização acentuada da avenida Rebouças, que liga a Avenida Paulista à Marginal Pinheiros, e é uma das principais de São Paulo.

Incentivar a construção de edificações nos eixos de transporte, por si só, é uma medida positiva do ponto de vista urbanístico. A ideia é permitir que mais pessoas morem perto do transporte público, desincentivando o uso de carros, por exemplo.

Grupos como o Movimento Pró-Pinheiros, entretanto, criticam a expansão, por considerarem que, na prática, os entornos dos metrôs e das faixas de ônibus servirão para a aumentar ainda mais a construção de microapartamentos na cidade, sem gerar um adensamento populacional necessário a áreas centrais de São Paulo, ou na Zona Oeste.

O novo texto também altera as as regras de construção em áreas conhecidas como ‘miolos’ de bairros. São regiões compostas, muitas vezes, por casas ou por prédios mais baixos. Construtoras poderão construir prédios com áreas úteis três vezes maiores que o tamanho do terreno. Pelas regras de 2014, a área útil construída não pode passar de duas vezes o tamanho do terreno.

Outra mudança que o novo texto traz é permitir que recursos do Fundo de Desenvolvimento Urbano de São Paulo, o Fundurb, sejam utilizados para recapear ruas e avenidas da cidade. O trecho sofreu críticas durante as audiências no Legislativo, uma vez que, originalmente, o Fundurb deve ser destinado à habitação de interesse social e a obras de mobilidade urbana.

‘Radicalizaram-se os pontos críticos do plano de 2014’

CartaCapital conversou com Raquel Rolnik, arquiteta e urbanista e professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP). 

Segundo ela,  a revisão no PDE de 2014 era necessária. Mas, pela maneira como foi aprovada, “radicalizou os pontos críticos do plano original”.

“O processo de revisão apontou vários elementos que mereciam revisões e reajustes, montando uma estratégia de concentrar potenciais construtivos maiores junto aos eixos de transporte coletivo, oferecendo atrativos para a produção imobiliária ali”, observa a pesquisadora. “A ideia era trazer, de fato, a população usuária do transporte público – e de menor renda – para junto desses eixos, enfrentando a desigualdade na cidade.”

Foto: Rovena Rosa/Agência Brasil

A expectativa de que o mercado seria capaz de produzir habitação de interesse social junto aos eixos, entretanto, não se concretizou. “Areas que têm mais infraestrutura devem ter densidade residenciais maiores. O problema é que isso foi feito através de um produto imobiliário que são, basicamente, ativos financeiros”, critica. 

Rolnik se refere aos microapartamentos, muitos deles com metragens entre 20 e 30 metros quadrados, cuja construção se expandiu  nos últimos anos. “São feitos para exploração de aluguéis de curta duração”, destaca.

O substitutivo aprovado ontem, critica Rolnik, “dobrou a aposta nos pontos mais críticos do texto de 2014”, especialmente por conta da ampliação da área de construção em torno dos eixos de transporte, mencionados anteriormente.

Outro ponto nocivo no texto aprovado é o esvaziamento das chamadas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), destinadas à moradia digna para a população de baixa renda. Para Rolnik, o substitutivo aprovado “impede a formação de um plano de urbanização para favelas e ocupações de edifício”. Segundo ela, as novas regras aumentam não apenas a chance de remoção da população de uma ZEIS, mas “ampliam o controle da prefeitura e do setor imobiliário sobre essas regiões”. 

Como se deu a votação

Em uma sessão que durou mais de sete horas, na última segunda-feira 26, a Câmara Municipal de São Paulo aprovou a revisão com 44 votos favoráveis. Outros 11 vereadores votaram contra.

A Bancada Feminista do PSOL na Câmara disse que o texto aprovado é resultado “da pressão econômica do setor imobiliário, aumentando o potencial destrutivo em São Paulo”. 

As parlamentares apontam como ponto mais crítico, justamente, a mudança nos eixos. “Os 700 metros alcançados, na verdade, permitem ampliar até o fim da quadra a construção. Na prática, a metragem para construção vai ser ainda maior. A falta de avaliação sobre o que é a política de eixos produziu habitações de luxo, prejudicando a habitação social.”

A bancada do PT ficou dividida na votação da proposta, que foi incentivada pelo prefeito da capital paulista, Ricardo Nunes (MDB). Três vereadores da sigla votaram contra, enquanto seis petistas votaram a favor. De acordo com Laércio Ribeiro, presidente do diretório municipal do PT em São Paulo, o texto aprovado é “uma recomendação diante das circunstâncias objetivas”. 

Foto: Rovena Rosa/Agência Brasil

A influência do mercado imobiliário

Um dos principais entraves à participação social nas discussões sobre um Plano Diretor é a marcante especificidade técnica da lei – muito embora expressões como “Outorga Onerosa”, “Zoneamento” e “Coeficiente de Aproveitamento” sejam, justamente, aquelas que mais diretamente vão influenciar no dia-a-dia da população, em termos de transporte, moradia e uso de espaços públicos. 

É nesse ponto que se pode entender os termos das discussões sobre a revisão do Plano Diretor de São Paulo. O relator da proposta na Câmara foi o vereador Rodrigo Goulart (PSD), que disse que, ao longo do processo, foram realizadas mais de 50 audiências públicas, e que sempre esteve aberto às demandas dos mais diferentes setores. Ele foi favorável à revisão.

Segundo a Bancada Feminista do PSOL na Câmara, porém, cerca de 70% das propostas acolhidas pelas lideranças favoráveis à revisão foram elaboradas pelo setor imobiliário. Após a aprovação na noite de ontem, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) divulgou uma nota em que aprova a revisão, afirmando que as novas regras “devem ajudar a promover a inclusão social e o adensamento urbano inteligente”. 

Entre os principais financiadores da campanha de Rodrigo Goulart nas eleições municipais de 2020, estão empresários ligados ao setor imobiliário. Segundo levantamento feito pelo jornal Valor Econômico, os empresários Hugo Salomone (Savoy), Ricardo Zylberman (Magik LZ Empreendimentos Imobiliários) e Luciano Amaral Alves (Avior Empreendimentos Imobiliários) doaram valores entre 25 e 40 mil reais para a campanha do vereador.  

Já em relação ao prefeito Ricardo Nunes, entusiasta da proposta aprovada, o contexto é o seguinte: das dez maiores doações feitas por pessoas físicas feitas à chapa Bruno Covas/Ricardo Nunes, segundo a publicação, sete foram de empresários ligados ao setor imobiliário, a exemplo de Elie Horn (Cyrela, com R$300 mil), Jorge Mitre (Construtora Mitre, com R$230 mil) e José Ricardo Rezek (Grupo RZK, com R$200 mil).

Doações dessa natureza não são ilegais e, após aprovação de contas de campanha pelos órgãos competentes, não representam infração à legislação eleitoral. Entretanto, sinalizam sobre a influência do setor sobre os representantes que serão responsáveis por elaborar políticas públicas para São Paulo.