Justiça autoriza construtoras a cobrar juros de imóveis na planta e divide opiniões

No jargão dos economistas, os chamados “juros no pé” são as taxas incluídas por empresas em parcelas de imóveis que ainda estão na planta ou cuja construção não foi concluída. Geralmente o valor cobrado não passa de 1% ao mês sobre o saldo. A prática é polêmica: não existe no Brasil uma legislação específica para a cobrança, ficando a critério de cada juiz decidir se a conduta é válida ou não.


O assunto divide a opinião de juristas há cerca de quinze anos. Mas no dia 15 de junho as construtoras e as incorporadoras que vendem imóveis na planta conseguiram na Justiça o direito de cobrar juros dos clientes antes da entrega do empreendimento. A sentença foi dada pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça – responsável por questões de direito do consumidor – durante o julgamento do caso de uma cliente do grupo Queiroz Galvão e que se desenrolava na Corte desde maio deste ano.

A decisão foi tomada com seis votos favoráveis e três contrários. Para o ministro Antonio Carlos Ferreira, não existe venda a prazo com preço de venda à vista, o que torna a prática absolutamente legal. Ele completou argumentando que mesmo quando não estão explícitos no acordo, os juros acabam de qualquer maneira sendo incorporados no preço final do imóvel.


Vários estados concordaram em suspender a cobrança





Essa sentença do STJ reverte uma decisão da Quarta Turma, que havia identificado abuso contratual na cobrança dos “juros no pé”. Para ela, nessa fase não haveria empréstimo de capital pela construtora ao comprador, nem uso do imóvel, o que tornaria a previsão contratual descabida.





Existe no País uma lei dos anos 1960, editada para estimular a construção civil, que autorizaria a cobrança. Entretanto, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça vedou a prática com a edição de uma portaria em 2001, declarando abusiva cláusula que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves.


Apesar da polêmica, em 2002 construtoras de São Paulo, Rio de Janeiro, Pernambuco, Paraíba e Rio Grande do Norte assinaram um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público de cada Estado para suspender a cobrança. Hoje em dia, a maior parte dos contratos durante as obras é reajustada somente por índices de mercado, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).


Consumidor emprestando dinheiro para a empresa





Para Luciano Godoy, especialista em Direito Imobiliário e professor da Faculdade de Direito da Fundação Getúlio Vargas, o argumento do ministro Antonio Ferreira é válido, e a cobrança das taxas, razoável. “A sentença foi muito feliz porque torna o sistema mais transparente. O valor seria cobrado, mas de um modo disfarçado. Agora o comprador vai poder comparar o valor dos juros de cada construtora”, acredita.


O professor explica que o dinheiro adianta o pagamento pela compra do terreno e a construção do imóvel em si. “Todo empréstimo pressupõe cobrança de juros. Seria uma injustiça com o cliente que opta por comprar à vista”, afirma.


Paulo Arthur Góes, diretor-executivo do Procon de São Paulo, discorda. “Essa decisão foi um retrocesso. Uma situação que já estava se acomodando, com a celebração de diversas TAQs, agora resulta num desequilíbrio”, lamenta.


Góes frisa sua opinião de que a construtora não está emprestando dinheiro quando as chaves do imóvel ainda não foram entregues.“O cliente não tomou qualquer recurso emprestado que justificasse o pagamento de juros. A situação é quase a oposta, é como se o consumidor é quem estivesse emprestando o dinheiro para a empresa”, interpreta. E completa: “Na verdade é um risco para o cliente, financiar algo que não existe”.

Milton Bigucci, presidente da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradores do Grande ABC, diz que a cobrança é uma questão de sobrevivência. “A cobrança é correta porque ninguém faz milagre. Tudo que é custo deve ser embutido dentro do preço. O comprador paga durante a obra normalmente 25% do valor do imóvel até a entrega da chave. Mas ele precisaria estar pagando juros compatíveis a esses 75% restantes – dinheiro que a construtora investiu e não está sendo pago”.


Bigucci reafirma a ideia de que as taxas seriam embutidas ao valor do imóvel. “Esses juros são como um tijolo para a construção do imóvel. E a empresa precisa ter lucro”.


O presidente acredita que por enquanto nada deve mudar realmente. “Atualmente, por causa desses acordos com o Ministério Público, a cultura do consumidor é a de não pagar por esses juros. Eu acredito que algumas construtoras vão fazer estudos nesse sentido, se é melhor abaixar o preço do imóvel e cobrar juros ou continuar incluindo no preço final”, finaliza.

No jargão dos economistas, os chamados “juros no pé” são as taxas incluídas por empresas em parcelas de imóveis que ainda estão na planta ou cuja construção não foi concluída. Geralmente o valor cobrado não passa de 1% ao mês sobre o saldo. A prática é polêmica: não existe no Brasil uma legislação específica para a cobrança, ficando a critério de cada juiz decidir se a conduta é válida ou não.


O assunto divide a opinião de juristas há cerca de quinze anos. Mas no dia 15 de junho as construtoras e as incorporadoras que vendem imóveis na planta conseguiram na Justiça o direito de cobrar juros dos clientes antes da entrega do empreendimento. A sentença foi dada pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça – responsável por questões de direito do consumidor – durante o julgamento do caso de uma cliente do grupo Queiroz Galvão e que se desenrolava na Corte desde maio deste ano.

A decisão foi tomada com seis votos favoráveis e três contrários. Para o ministro Antonio Carlos Ferreira, não existe venda a prazo com preço de venda à vista, o que torna a prática absolutamente legal. Ele completou argumentando que mesmo quando não estão explícitos no acordo, os juros acabam de qualquer maneira sendo incorporados no preço final do imóvel.


Vários estados concordaram em suspender a cobrança





Essa sentença do STJ reverte uma decisão da Quarta Turma, que havia identificado abuso contratual na cobrança dos “juros no pé”. Para ela, nessa fase não haveria empréstimo de capital pela construtora ao comprador, nem uso do imóvel, o que tornaria a previsão contratual descabida.





Existe no País uma lei dos anos 1960, editada para estimular a construção civil, que autorizaria a cobrança. Entretanto, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça vedou a prática com a edição de uma portaria em 2001, declarando abusiva cláusula que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves.


Apesar da polêmica, em 2002 construtoras de São Paulo, Rio de Janeiro, Pernambuco, Paraíba e Rio Grande do Norte assinaram um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público de cada Estado para suspender a cobrança. Hoje em dia, a maior parte dos contratos durante as obras é reajustada somente por índices de mercado, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).


Consumidor emprestando dinheiro para a empresa





Para Luciano Godoy, especialista em Direito Imobiliário e professor da Faculdade de Direito da Fundação Getúlio Vargas, o argumento do ministro Antonio Ferreira é válido, e a cobrança das taxas, razoável. “A sentença foi muito feliz porque torna o sistema mais transparente. O valor seria cobrado, mas de um modo disfarçado. Agora o comprador vai poder comparar o valor dos juros de cada construtora”, acredita.


O professor explica que o dinheiro adianta o pagamento pela compra do terreno e a construção do imóvel em si. “Todo empréstimo pressupõe cobrança de juros. Seria uma injustiça com o cliente que opta por comprar à vista”, afirma.


Paulo Arthur Góes, diretor-executivo do Procon de São Paulo, discorda. “Essa decisão foi um retrocesso. Uma situação que já estava se acomodando, com a celebração de diversas TAQs, agora resulta num desequilíbrio”, lamenta.


Góes frisa sua opinião de que a construtora não está emprestando dinheiro quando as chaves do imóvel ainda não foram entregues.“O cliente não tomou qualquer recurso emprestado que justificasse o pagamento de juros. A situação é quase a oposta, é como se o consumidor é quem estivesse emprestando o dinheiro para a empresa”, interpreta. E completa: “Na verdade é um risco para o cliente, financiar algo que não existe”.

Milton Bigucci, presidente da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradores do Grande ABC, diz que a cobrança é uma questão de sobrevivência. “A cobrança é correta porque ninguém faz milagre. Tudo que é custo deve ser embutido dentro do preço. O comprador paga durante a obra normalmente 25% do valor do imóvel até a entrega da chave. Mas ele precisaria estar pagando juros compatíveis a esses 75% restantes – dinheiro que a construtora investiu e não está sendo pago”.


Bigucci reafirma a ideia de que as taxas seriam embutidas ao valor do imóvel. “Esses juros são como um tijolo para a construção do imóvel. E a empresa precisa ter lucro”.


O presidente acredita que por enquanto nada deve mudar realmente. “Atualmente, por causa desses acordos com o Ministério Público, a cultura do consumidor é a de não pagar por esses juros. Eu acredito que algumas construtoras vão fazer estudos nesse sentido, se é melhor abaixar o preço do imóvel e cobrar juros ou continuar incluindo no preço final”, finaliza.