Reforma tributária impõe mudanças fiscais e força incorporadoras a revisar modelos de negócio

A Reforma Tributária em andamento no Brasil vai exigir adaptações profundas das incorporadoras, sobretudo no segmento econômico da construção civil. O novo sistema, que substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois tributos — a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) — altera o regime cumulativo para um modelo não cumulativo.

Com isso, as empresas passam a ter direito a créditos fiscais, mas também enfrentam a necessidade de controles mais rigorosos na apuração de débitos e créditos. As mudanças foram debatidas durante o evento Juntos 2025, promovido pela fintech imobiliária Versi, que reuniu incorporadoras de diversas regiões do país.

Reestruturação

O novo regime tributário tende a ampliar a base de incidência, alcançando operações como locações e vendas antes isentas de ICMS e ISS. A possível elevação da carga tributária exige uma reavaliação do planejamento tributário, da estrutura dos contratos e da organização dos fornecedores.

Apesar disso, a legislação prevê redutores — como a alíquota 50% menor para imóveis residenciais — e mecanismos de transição que podem aliviar o impacto inicial. Segundo José Carlos Martins, presidente do conselho consultivo da CBIC, “a reforma afeta todos os pilares do negócio: terreno, obra, venda, receita e, principalmente, fluxo de caixa”.

Novos padrões operacionais

Durante o debate, Jardel Cardoso, sócio da Versi, e Daniel França, sócio da RDR Engenharia, defenderam a adoção de práticas mais eficientes para mitigar os efeitos da reforma. Entre elas, destacam-se a industrialização da construção e a segmentação da produção — estratégia já aplicada por setores como o automotivo.

A proposta é que as incorporadoras especializem suas operações em nichos com maior potencial de crescimento, como o habitacional de interesse social. No entanto, esse movimento exigirá modelos mais flexíveis, que considerem as variáveis do novo regime na estruturação financeira dos empreendimentos.

Capital de giro

Outro ponto levantado foi o provável aumento da demanda por capital de giro. Como as regras para apuração e compensação de créditos ainda não estão claras, há incerteza sobre a velocidade e precisão dos sistemas da Receita Federal.

Esse cenário exige atenção redobrada sobre a gestão de caixa, já que o tempo de recuperação dos créditos pode impactar o custo financeiro das operações. Com isso, será necessário antecipar ajustes nos projetos e reforçar a preparação das equipes responsáveis pela contabilidade e pelo planejamento financeiro.

Relação com prefeituras

Com o potencial crescimento da arrecadação municipal por meio do IBS, especialistas apontam a chance de fortalecer a interlocução entre incorporadoras e prefeituras. A expectativa é que surjam modelos de parceria voltados ao desenvolvimento urbano, com foco em novas tipologias de empreendimento e melhorias na infraestrutura.

Segundo Martins, o setor precisa evitar a repetição de erros históricos. “A reforma tributária, a ausência de mão de obra produtiva e as exigências legais de ordem ambiental e social vão mudar os negócios da construção. Não podemos repetir a postura dos taxistas diante da chegada do Uber.”