Venda de áreas públicas na Bahia torna sem efeito a legislação urbanística

'Para serem tratados como bairros, aglomerados urbanos exigem racionalidade sócio-espacial'

Foto: iStock

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Estamos diante de um “balaio de gatos” na oferta de imóveis públicos a serem leiloados pelo governo do estado da Bahia e pelo governo do município de Salvador.

Normalmente, o leilão é uma ferramenta adotada para pagamento forçado de dívidas e podem ser obrigatórios ou voluntários.

As características de um leilão o tornam um ótimo investimento para especuladores, pois nele é possível adquirir um imóvel pela metade do preço.

O governo do estado da Bahia, voluntariamente, decidiu comercializar, ou melhor, alienar 27 imóveis do patrimônio imobiliário da Bahia.

Um lote complexo de ofertas imobiliárias que variam de solo urbano, solo urbano construído a solo rural. Os terrenos rurais e urbanos e os edifícios a serem objeto de alienação pertencem a pessoas jurídicas de direito público interno, isto é, pertencem ao estado da Bahia e ao município de Salvador. Na cesta estadual dos 27 imóveis, 7 são prédios e 4 são terrenos no município de Salvador; os demais são 10 prédios, 4 terrenos e duas fazendas distribuídos em 16 municípios do estado.

Também voluntariamente, o governo municipal decidiu pela desafetação de áreas urbanas – em sua maioria terrenos destinadas ao uso educacional – e a posterior comercialização deste patrimônio fundiário público.

A desafetação significa retirar a categoria do destino do uso do solo original do parcelamento destinado à implantação da infraestrutura social e comunitária. São áreas que passam a constituir uma espécie de estoque, de um banco de áreas públicas de domínio do município, indicadas quando da aprovação de parcelamento do solo nos projetos de loteamentos e urbanizações.

Saliente-se a importância dessas áreas para enfrentamento dos problemas urbanos e urbanísticos de uma cidade como Salvador, que até hoje não conta com uma matriz de distribuição locacional – atual e projetada – da sua infraestrutura social, necessária para garantia da prestação de serviços públicos.

Também é importante que nos dediquemos a uma rápida reflexão crítica perguntando: como se poderia estruturar os “bairros” se todas as suas edificações fossem de propriedade privada? Onde ficariam estruturas públicas como as creches, as escolas, as áreas para recreação, as unidades de saúde e as áreas verdes, dentre outras infraestruturas sociais?

Para serem tratados como bairros, aglomerados urbanos exigem racionalidade sócio-espacial no atendimento da demanda dos inúmeros serviços públicos que compõem a cesta de direitos sociais constitucionais.

Sem dúvida, essas áreas a serem negociadas pelas duas esferas de poder – estoque de terras públicas – farão falta na implementação de políticas sociais públicas dirigidas à distribuição quantitativa e qualitativa adequada à oferta dos meios de consumo coletivo, ou mesmo na implementação do “Direito à Cidade”.

Isso parece não ter sido considerado pelos poderes públicos, ainda que levemos em conta a atualização da legislação urbanística que vem ocorrendo desde final da década de 1960.

Um bom exemplo do que acabamos de dizer é a Lei 6766/69, que estabeleceu a reserva de gleba para implantação da infraestrutura social (serviços públicos), condição do exercício da vida urbana e garantia de inúmeros direitos sociais. A oferta dessa infraestrutura social passa, necessariamente, por estudos e definição de programas para distribuição racional, objetiva e eficaz de uma localização espacial e física dos meios de consumo coletivo.

A exemplo do espelhado no PL municipal n.º 136/2021, a desafetação para comercialização das áreas públicas, como vem ocorrendo, acaba por “tornar sem efeito” a própria legislação urbanística, inclusive o próprio Plano Diretor. Implícito num discurso raso, estas áreas são consideradas desnecessárias.

Essas transferências de áreas de propriedade pública para propriedade privada, sem estudo aprofundado e visão prospectiva, somados às condições de oferta da distribuição da infraestrutura social no entorno dos imóveis a serem vendidos e confrontados com as densidades de ocupação, as condições de acessibilidade, os vetores de crescimento e a expansão física, a demanda necessária por terrenos, entre outros indicadores urbanísticos trarão, a curto prazo, o agravamento das condições de vida de amplos segmentos sociais.

Ainda deve-se considerar no descarte dos bens imobiliários se essas ações não colidem com os pressupostos que regulam o desenvolvimento urbano no país, dirigido a contemplar o interesse social em prol do interesse coletivo e do bem-estar dos cidadãos. Como por exemplo: a Lei das Incorporações Imobiliárias; o Código Tributário Nacional; o Estatuto da Cidade; a Lei da Mobilidade Urbana; o Estatuto da Metrópole; da inusitada Lei da Regularização Fundiária e, evidentemente, a Constituição do estado da Bahia e a Lei Orgânica dos municípios objeto do descarte de bens imóveis e rurais públicos tratados no PL estadual n.º24.160/2021 e no PL municipal n.º 136/2021 – este já aprovado na CMS.

Ao mercantilizar as localizações produzidas pelo capital social básico, o estado e o município animam a dinâmica da ciranda fundiária, mas, por outro lado, justificam a penúria e as barreiras das politicas setoriais para a implantação de serviços públicos, pois faltam terrenos para construir as edificações. Consequentemente, isso vai definir, efetivamente, o preço de cada produto da “cesta” fundiária no espaço urbano.

Evidentemente, que a “cesta” apresenta produtos de várias naturezas, porém, a “política fundiária” intrínseca em mercantilizar as áreas públicas, seja pelo estado, seja pelo município, reforçam a prática de retroalimentar a “produção da cidade” com foco nos circuitos dos grandes negócios imobiliários – segmentos econômicos especulativos, vorazes e insaciáveis. Assim, estica-se o modelo físico-territorial do capital monopolista que parecia inconcluso.

Esse modelo, gestado nos finais dos anos 60 do século passado, propiciou que significativas glebas de terras de domínio público passassem para o domínio privado e, posteriormente, vultosos investimentos públicos em infraestrutura técnica beneficiassem boa parte dessas glebas, valorizando e produzindo centralidades, como no caso da Centralidade Metropolitana do Camarajipe (Iguatemi e região), onde está o DETRAN/BA e o Terminal Rodoviário de Salvador. Ao descartar, ou melhor, ao continuar a prática do descarte dos terrenos públicos estaduais e municipais numa claudicante gestão do patrimônio de terras, fica delineada a dificuldade que arcará na localização e oferta de serviços públicos ao seu encargo, sobretudo o município de Salvador.

Tramita na Câmara Federal o PL n.º 5998/2019, cuja finalidade é incluir como conteúdo obrigatório dos planos diretores a localização dos equipamentos urbanos e comunitários necessários à execução das políticas setoriais.

Isso implicará na disponibilidade da oferta de terrenos e porá mais uma vez em evidência a discussão do espaço físico e do banco de terras públicas, ora em “descapitalização”.

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Luiz Antônio de Souza é presidente do Instituto de Arquitetos Brasileiros Departamento da Bahia (IAB-BA) e colaborador da Rede BriCidades.

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