Terra urbana: quem são os especuladores?

Durante os anos 1980 e 1990, muitos estudiosos do desenvolvimento urbano de São Paulo acreditavam que toda terra sem construção era destinada à especulação. Segundo essa crença, entre 40% e 45% da área urbana do município estaria em mãos de malvados especuladores. Mas, quanta terra vacante realmente existia? Quem eram esses especuladores? Pouco ou quase nenhum detalhe aflorava sobre esta questão.

Ao que parece, a imprecisão sobre esse assunto era tanta que algumas estimativas eram feitas a partir de fotos aéreas que definiam os terrenos sem construção como vacantes e, consequentemente, desaguavam no imenso lago da especulação. É certo que, exceto por estudos parciais realizados pela Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S.A. (Emplasa), não havia dados oficiais abrangentes publicados ao alcance dos estudiosos. Na falta deles, alguns textos citavam reportagens de jornais sem mencionar de onde estes haviam retirado suas informações.

A publicação a partir de 2016 da Planta Genérica de Valores da cidade (PGV) permitiu a realização de análises mais concretas sobre o tema. Ela revela dados muito interessantes sobre a valorização dos terrenos em São Paulo. Comparando os dados de 1995 e 2016, constatamos que 27.898 terrenos vacantes, ocupando área de 15.130.623 m², – ou cerca de 19% do total de terrenos vacantes existentes em 2016, o que representa uma área correspondente a cerca de 81 estádios do Maracanã – permaneceram nas mãos dos mesmos proprietários, pessoas físicas e jurídicas.

A valorização destes terrenos acusou níveis muito elevados: 13.603 terrenos (48,7% do total) ocupando área de 6.609.092m² (43,7% do total) registraram um aumento de mais de 20 vezes entre as duas datas. Descontada a inflação no período, a valorização real ultrapassou os 300%!

Detalhe: 129 terrenos, ocupando área de 31.302 m², acusaram uma variação de preços astronômica: entre 100 e 139 vezes! Descontada a inflação, aumentaram em termos reais mais de 2.000%! É certo que os valores da PGV têm sido inferiores aos de mercado, e os registrados em 1995 podem estar mais defasados do que os de 2016. Mesmo assim, as diferenças ainda são muito grandes, o que sugere algumas perguntas: por que não foram vendidos e os lucros realizados como faria um bom especulador? Quais as razões para manter um patrimônio tão valorizado sem vendê-lo?

Existem certamente alguns motivos para que terrenos, embora supervalorizados, não sejam vendidos: reserva de valor, legado aos descendentes, apego à propriedade territorial, defesa contra a inflação, etc. Aqui cabe outra pergunta: embora os terrenos não cumpram sua função social – como reza nossa Constituição – os proprietários destes terrenos vacantes poderiam ser classificados como especuladores?

 Mas afinal, o que é especulação?

Antes de apresentar os resultados de minhas análises, devo especificar o que entendo por especulação com terras urbanas. Em primeiro lugar, a definição do agente da especulação, o especulador: aquele que adquire terras por um preço menor e vende por um preço maior no mais curto intervalo de tempo possível. Como consegue tal “valorização”?

Existem várias formas: dispor de informações privilegiadas do tipo realização de obras públicas que valorizam as terras adjacentes; induzir ou “convencer” um governo municipal a realizar tais obras; induzir ou “convencer” um governo municipal a mudar o zoneamento; ou esperar que o crescimento urbano alcance anéis periféricos e o aumento da demanda provoque efeito idêntico nos preços dos terrenos. É verdade que esta última opção exige tempo e, num país de taxas de juros muito elevadas, isto conspira contra tal tipo de aplicação de capital.

Devemos lembrar que no caso de terrenos vacantes pertencentes às empresas não imobiliárias, especialmente às empresas prestadoras de serviços, sua conservação sem construções decorre da natureza dos serviços prestados. Por exemplo, os terrenos que sustentam as linhas de transmissão de energia elétrica (faixas de vários quilômetros) não podem conter construções e são classificados como vacantes. Claramente não são terrenos destinados à especulação.

Operação Urbana e especulação

Em 2017 um grupo autodenominado “proprietários estratégicos” apresentou um PIU (Projeto de Intervenção Urbanística) à Prefeitura englobando área do interior do perímetro da Operação Urbana Faria Lima, mas que havia permanecido fora de suas diretrizes. Em troca de um “banho de loja” na área, o grupo (um cartel?) solicitava que o coeficiente de aproveitamento máximo aumentasse de 2,5 para 4,0, ou seja, o mesmo em vigor nos terrenos da Operação Urbana cuja área circundava este “bolsão”.

A PGV nos informa que, a partir de 2005, a compra de imóveis nas ruas existentes nesta área, especialmente nas transversais da Av. Faria Lima como as ruas Ministro Jesuíno Cardoso, a Chilon, a Elvira Ferraz, a Cel Joquim Ferreira Lobo entre outras, se intensificou muito.

Observamos uma significativa transferência de lotes vacantes de pessoas físicas para jurídicas (imobiliárias), sem mencionar aqueles comprados por tais empresas, mas ainda ocupados com construções de baixa densidade.

Praticamente todos os terrenos dos quarteirões lindeiros à Avenida Faria Lima já estão em mãos de construtoras e incorporadoras. Esta manobra, ou melhor, a tentativa de valorização imobiliária pressionando o governo municipal por mudanças no zoneamento, tem um caráter claramente especulativo e será coroada de êxito (espero que não) se o governo municipal enviar projeto de lei contendo tais diretrizes e a Câmara Municipal aprová-lo.

Pelas diferenças que apresentam, estes dois exemplos mostram que devemos estudar a questão mais a fundo para avaliar até que ponto a “especulação” abrange a propriedade territorial em nossa cidade.

Conheça a rede BrCidades e saiba mais.