Parceria Público Popular: uma proposta social contra a especulação imobiliária

Um estudo da Fundação João Pinheiro, principal referência para os estudos sobre habitação no Brasil, mostrou que o déficit habitacional no Brasil atingiu, em 2015, 6,4 milhões de moradias. Desse total, 50% corresponde a famílias que gastam mais de 30% da sua renda familiar com aluguel. São milhões de famílias que gastam com moradia o dinheiro necessário para comprar alimentos, roupas, remédio. Isso sem contar a educação e cultura, que ficam preteridas pela falta de recursos.

Como alguns desses gastos podem ser postergados, mas não evitados, essas famílias encontram-se em situação instável, o que faz com que boa parte delas tenha que entregar o imóvel onde moram, mudando para a casa de parentes, para um barraco na periferia da cidade – muitas vezes em área de proteção ambiental – ou mesmo indo morar na rua.

A experiência recente com o Programa Minha Casa Minha Vida deixou evidente que apenas construir novas moradias não resolve o deficit habitacional. A demanda por terrenos ajuda a elevar o preço da terra, o que faz aumentar o preço das residências, puxando para cima o preço do aluguel, consequentemente, expulsando as famílias que não podem pagar o aumento. De fato, apesar da entrega de mais de 4 milhões de habitações pelo programa, o deficit habitacional não diminuiu no período 2009 a 2015. Pelo contrário, aumentou.

Uma das pautas dos movimentos organizados, no centro de São Paulo, objetiva aumentar a oferta de moradias sem aumentar a demanda por novos terrenos. Isso pode ser feito utilizando-se os edifícios federais, estaduais ou municipais que se encontram abandonados. Ao parque imobiliário público podem ser incorporados edifícios privados abandonados, muitas vezes com enormes dívidas de IPTU, que devem ser taxados adicionalmente (IPTU progressivo) e desapropriados pelo município. Observa-se que em São Paulo são muitos os imóveis nessa condição. Mais de 800 proprietários já foram notificados pela prefeitura para darem uso aos seus imóveis, sob pena incorrerem no IPTU progressivo.

Esses edifícios públicos, após reforma ou adaptação, seriam destinados a um programa de locação com preços populares para atender famílias que podem pagar as despesas de manutenção de um edifício (a taxa de condomínio), mas não conseguem arcar com o preço do aluguel exigido pelo mercado imobiliário.

O principal obstáculo a um amplo programa de locação social tem sido a dificuldade do poder público realizar a gestão condominial dos edifícios. E sob este argumento surgem propostas, nos vários níveis de governo, de Parcerias Público Privadas (as famosas PPP) para locação social. Nessas parcerias, em troca de investimentos nos edifícios e da gestão condominial, o poder público pagaria (em dinheiro e/ou entregando o edifício) ao investidor privado um valor que remuneraria seu capital, o risco, os custos e o lucro desejado, que deve ser necessariamente maior que as outras opções de investimento disponíveis. Em resumo: é um programa que sai caro para o poder público.

Na hipótese de locação social por meio de uma parceria que o movimento social denomina público-popular, o edifício continua propriedade do poder público. Ele é cedido por prazo determinado para uma associação de moradia, entidade sem fins lucrativos, responsável pela gestão do programa, que aplica a contribuição dos moradores na administração, na manutenção física do condomínio e no pagamento dos serviços essenciais de água, esgoto e energia. Ao final do prazo de cessão, a posse do edifício retorna ao poder público, que pode renovar a cessão ou dar outra destinação para o imóvel. O custo para o poder público seria apenas o das reformas eventualmente necessárias para melhorar as condições de segurança da ocupação, o que depende da condição atual de cada edifício. Em alguns casos, o custo aos cofres públicos seria zero, com a contrapartida de atendimentos habitacionais adequados!

Se forem utilizados edifícios localizados nas áreas centrais e nos bairros com maior oportunidade de emprego e de geração de renda, um programa habitacional desse tipo teria também o efeito de diminuir a demanda por transporte na cidade, diminuindo os congestionamentos e a superlotação do sistema de transporte público. Além disso, aumentando a oferta de moradia nas regiões centrais, diminui a pressão pela ocupação irregular nas periferias e nas áreas de interesse ambiental. É, portanto, um programa que traz melhorias para toda a cidade e todas as classes sociais.

Uma proposta nestes moldes foi formulada pelo Movimento Sem Teto do Centro (MSTC) para resolver o conflito possessório da Ocupação Nove de Julho localizado no centro de São Paulo, em um prédio abandonado pelo INSS há mais de quarenta anos, e que foi transferido ao Instituto de Previdência Municipal em pagamento de dívidas previdenciárias.

Em ofício entregue em julho deste ano aos secretários de habitação e cultura da Prefeitura de São Paulo, o MSTC solicitou a concessão do edifício pelo período de 35 anos para implantar um programa de locação social e de cultura, de acordo com as políticas municipais específicas. Em contrapartida, compromete-se a realizar no prazo de cinco anos as obras necessárias para prover a segurança do edifício em níveis considerados adequados pelo órgão municipal de defesa civil. Na proposta também consta que o MSTC devolverá o edifício em perfeitas condições ao término do período de concessão.

É importante observar que esta proposta pode ser implantada sem nenhum custo para a Prefeitura, nem tampouco transferência de propriedade. Os custos de reforma, manutenção e gestão condominial serão bancados pelos próprios moradores, com contribuições decididas em assembleias democráticas, como já é tradição no MSTC.

A proposta encontra-se em estudo na Prefeitura de São Paulo. Havendo sensibilidade por parte dos nossos governantes, é possível implantar em curtíssimo prazo uma ação que servirá de modelo para a política habitacional em todo o País.