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Desemprego e inflação puxam o freio do mercado imobiliário

por Roberto Rockmann — publicado 07/12/2015 10h02, última modificação 09/12/2015 20h13
Vendas crescem em ritmo menor. Em São Paulo, de janeiro a setembro, foram 5% menos unidades comercializadas do que em 2014

Apesar da desaceleração da economia e da alta dos juros, o crédito habitacional continua no radar dos bancos, interessados em ampliar sua fatia no segmento, visto como uma possibilidade de longo prazo para fidelização de correntistas em um momento de maior concorrência das instituições financeiras pelos clientes. Desemprego e inflação em alta têm prejudicado o mercado imobiliário. As construtoras têm sentido o consumidor retraído e se focam na venda de imóveis já prontos e reduzem o volume de lançamentos.

De acordo com os mais recentes dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), em setembro foram lançadas pouco mais de 1 mil unidades residenciais na cidade de São Paulo, 40% menos em relação ao mês de agosto, quando houve o lançamento de 1,7 mil unidades. Comparada ao mesmo mês do ano passado, com 4,1 mil unidades lançadas, a redução foi de 75%. Com 417 unidades, os imóveis de um dormitório responderam por quase 40% do total de lançamentos no período.

As vendas estão crescendo em um ritmo menor. Um termômetro pode ser visto em São Paulo. De janeiro a setembro, foram 5% menos unidades comercializadas do que em 2014. Já o índice FipeZap, que acompanha o preço de venda dos imóveis em 20 cidades brasileiras, teve alta de 1,37% até outubro, bem abaixo da previsão de 8,5% de inflação para o período, ou seja, uma queda real de 6,5% em 2015. À exceção de Florianópolis, todas as demais cidades que compõem o indicador tiveram variações inferiores à inflação do período. O valor médio anunciado do metro quadrado das 20 cidades em outubro foi de 7.612 reais. O Rio de Janeiro se mantém como a cidade com o metro quadrado mais caro do país (10.491 reais), seguida de São Paulo (8.617 reais).

A desaceleração tem sido sentida em outros elos da cadeia. Dados da Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat) indicam que as vendas de materiais de construção caíram 18% em outubro na comparação anual. Para 2015, a previsão da entidade é de retração de 9% em relação ao ano passado, quando o recuo foi de 5,9%. “A redução das reformas em função do aumento do desemprego, a queda na renda das famílias e o adiamento de investimentos devido à desaceleração da economia prejudicam fortemente a indústria e inibem investimentos”, afirma o presidente da Abramat, Walter Cover.

Apesar do cenário, o estoque de crédito deve crescer cerca de 10% esse ano, resultado positivo, mas bem abaixo dos 25% apurados no fim da década de 2000. Na Caixa Econômica Federal, a maior demanda está na habitação social, de imóveis até 200 mil reais, enquanto nas residências mais caras, em que a demanda é centrada nas pessoas que buscam trocar seu imóvel por um melhor, o interesse caiu. “Na habitação social, troca-se a prestação de um aluguel por uma parcela da casa própria, há uma necessidade maior de aquisição do imóvel, então o impacto é menor”, diz o diretor de habitação da Caixa, Teotônio Rezende. Cerca de 90% do déficit habitacional está concentrado na baixa renda.

Já nos imóveis mais caros a procura tem sido menor, uma vez que a maior parte dos interessados já adquiriu sua casa, mas pensa em trocar sua residência atual por uma melhor. A crise econômica, no entanto, tem feito com que eles sejam mais cautelosos, segundo Rezende. No Banco do Brasil, que ingressou mais tardiamente no segmento, ao iniciar suas operações com mais vigor a partir de 2008, o segmento tem ganho espaço na carteira total de crédito. De uma posição bastante tímida há sete anos, hoje o nicho já responde por quase 100 bilhões de reais em recursos financiados. O maior interesse está nos imóveis de cerca de 400 mil reais, com a maioria dos interessados composta por jovens que estão constituindo família.

No Itaú e no Bradesco, as operações de crédito imobiliário estão entre os destaques dos balanços trimestrais apresentados recentemente. Por ser uma operação de longo prazo, que pode perdurar por 30 anos, o nicho é visto com muitos bons olhos pelas instituições financeiras, por ser um caminho para que o cliente se torne correntista do banco e passe a usá-lo em outras operações. Participar do segmento abre possibilidade para novas modalidades de crédito, como, para os que já têm a casa própria, usar o imóvel como garantia para financiar um outro de valor superior.  

Imóveis entram em 'liquidação' com a crise econômica

Na Caixa, o banco trabalha com taxas diferenciadas, sendo que, quando se é correntista e usam-se outras operações oferecidas, aplica-se um redutor para os juros cobrados. “O crédito imobiliário se torna uma porta de entrada para fidelizar o cliente”, aponta Rezende. Há dez anos, cerca de 30% dos clientes da instituição financeira financiavam o imóvel e usavam outros produtos. Hoje esse número mais do que triplicou.

Por conta desses atrativos, os bancos buscam ganhar mercado nos próximos anos. Apesar da crise econômica atual, o segmento deve continuar crescendo no médio prazo. Primeiro, a parcela de crédito habitacional sobre o PIB está em cerca de 10%, cinco vezes mais do que os 2% apurados há dez anos, mas ainda muito inferior ao registrado em países emergentes, como o Chile (20%), e desenvolvidos, como Estados Unidos e Alemanha, onde o financiamento a habitações supera 60%. Segundo, há mercado: estima-se que o país precise construir um milhão de moradias por ano, além de ter de lidar com o déficit habitacional de pouco mais de 5 milhões de imóveis.

Para Hamilton Rodrigues da Silva, diretor de crédito imobiliário do Banco do Brasil, o crédito tem crescido nesse momento, apesar da crise. Depois de passada a turbulência, ele acredita que o ritmo de expansão do crédito, que entre 2008 e 2012, crescia a mais de 20%, deve voltar para um ritmo menos intenso de alta. “Deve ficar mais estável, com a inflação controlada e a estabilização da moeda, criamos as condições para desenvolver o mercado ao longo dos próximos anos”, destaca.

Futuro. Uma incerteza sobre o setor é a velocidade em que se dará a retomada da economia brasileira. A conjuntura dos últim=os 12 anos contribuiu para o segmento ter tido forte expansão. Em 2004, o desemprego estava em 11,5%, caindo para 5,4% em 2013, enquanto o rendimento médio subiu de 1,6 mil reais para 2,2 mil reais. Já a inflação anual entre 1995 e 2002 ficou em 9,2% ao ano, recuando para 5,9% entre 2003 e 2013. Com desemprego em alta e juros em alta, o futuro pode se tornar nebuloso.

Um dos pontos a desatar nos próximos anos são os recursos para financiar os imóveis de mercado, em que não há subsídio do governo, voltado para as habitações de baixa renda. Já há discussões no momento entre governo, bancos e construtoras para estudar as alternativas para os próximos anos. A alta dos juros reduziu os recursos da caderneta de poupança, principal financiador do setor imobiliário, tornando escasso o financiamento para algumas linhas de crédito habitacional, enquanto os bancos estão já com grande parte do dinheiro liberado da caderneta de poupança empenhado em financiamentos. “A taxa de juros é um elemento muito importante nessa equação, se ela voltar para a casa um dígito isso estimularia as operações, e a discussão sobre o financiamento perde relevância, porque se pode captar pelo mercado”, observa Rezende, da Caixa. Até setembro a tradicional caderneta acumulava retirada líquida de 53,8 bilhões de reais.

Em setembro, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis somou 5,4 bilhões de reais, menor volume mensal desde fevereiro de 2012, o que representa uma queda de 8% em relação a agosto e 47% inferior em comparação anual. O desempenho tem sido ruim nas operações para construção de imóveis, que têm sofrido com uma demanda cada vez mais baixa das incorporadoras por lançar novos empreendimentos imobiliários.