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Novos alicerces para o mercado imobiliário

por André Siqueira — publicado 13/12/2010 16h56, última modificação 13/12/2010 16h57
O Brasil tem um déficit habitacional a ser superado, mas antes terá de vencer desafios como a falta de mão de obra e o esgotamento das fontes tradicionais de recursos para o setor

O mercado imobiliário brasileiro passou por uma verdadeira revolução nos últimos anos. Juros em queda, renda em elevação, abundância de recursos, aperfeiçoamentos no marco legal e, mais recentemente, o programa federal Minha Casa Minha Vida estão entre os fatores responsáveis por um crescimento médio na casa dos dois dígitos. Em apenas dois anos, o crédito habitacional deve duplicar sua participação no PIB – de cerca de 2% em 2008 para quase 4% no fim de 2010.

Em que pese o ritmo, ainda acelerado, de concessão de empréstimos, um estudo do Sindicato da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP) em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV) prevê uma redução na velocidade de expansão do volume financeiro movimentado pelo setor, de 11% neste ano para 6% em 2011.

O patamar ainda é elevado – o governo prevê alta de 5,5% do PIB no próximo ano. Mas é preciso lembrar que o Brasil tem um enorme déficit habitacional a ser corrigido (da ordem de 7 milhões de moradias, segundo estimativas de mercado) e ainda há espaço para ampliar o peso do financiamento imobiliário na economia. Em países emergentes, como o Chile e o México, a relação entre essa modalidade de crédito e o PIB passa de 15%, enquanto mercados desenvolvidos têm índices superiores a 50%.

O setor começa a contabilizar os obstáculos trazidos à tona pelo grande impulso recente, e que terão, necessariamente, de ser superados caso a construção civil queira manter, de forma sustentável, as taxas de crescimento. Faltam trabalhadores, equipamentos, terrenos em áreas urbanas e, em pouco tempo, estima-se que a principal fonte de recursos para o mercado imobiliário, a poupança, não será mais suficiente para atender à forte demanda.

“Há dez anos, quando havia necessidade de mais trabalhadores em São Paulo, caminhões iam buscá-los em Minas Gerais. E vice-versa. Hoje, com o Brasil inteiro em obras, não há mais esse remanejamento”, exemplifica o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana. A construção civil emprega, hoje, cerca de 2,5 milhões de trabalhadores – mais que o dobro do contingente de uma década atrás.

“Vamos intensificar a qualificação dos trabalhadores nos cursos do Senai e nos canteiros de obras”, afirma o presidente do Sinduscon, Sergio Watanabe. Ao mesmo tempo, a entidade solicita a abertura de novos cursos técnicos. A situação fica complicada no caso dos engenheiros, cuja formação é mais demorada. “Dá para mitigar a situação ao trazer de volta engenheiros aposentados, aumentar a carga de trabalho dos que estão na ativa ou trazer outros da área administrativa para a técnica”, diz Crestana.

À carência de trabalhadores se soma a falta de equipamentos e materiais de construção, ainda que um bom planejamento das obras e o uso de tecnologia permitam driblar situações pontuais de escassez dos recursos. A PDG Realty, maior incorporadora do País, fechou a compra, no primeiro semestre, de 50% de participação na fabricante de painéis pré-moldados Jet Casa, do interior de São Paulo, para acelerar e dar mais eficiência ao processo de construção. “Temos verdadeiras linhas de produção distribuídas pelo País, onde diversas partes da casa são fabricadas em esteiras e transportadas até a obra”, explica o diretor-financeiro da companhia, Michel Wurman.

Outras estratégias adotadas pela companhia para fazer frente aos gargalos do mercado são a centralização dos processos de compras das empresas do grupo – Goldfarb, CHL, PDG São Paulo e Agre – e o recrutamento de engenheiros e estagiários diretamente nas faculdades.
Enquanto as empresas lutam para driblar os desafios mais imediatos, especialistas preveem para mais breve do que se pensava a necessidade de buscar opções ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Em outubro, os recursos da caderneta foram responsáveis por 5,47 bilhões de reais em financiamentos habitacionais, o equivalente a 38,1 mil imóveis. O volume mantém-se acima de 5 bilhões de reais há cinco meses consecutivos, enquanto a captação líquida da aplicação ficou na média de 3,2 bilhões de reais no período.

Segundo a Caixa Econômica Federal, diante das atuais tendências de demanda por crédito imobiliário e crescimento da poupança, “é possível estimar que, a partir de 2012, seja necessário um funding alternativo e complementar aos atuais créditos direcionados (poupança e FGTS)”. Em nota, o banco estatal informou esperar que a securitização e as captações de longo prazo tornem-se os instrumentos utilizados pelo setor para sustentar o crescimento.

O presidente do Secovi-SP lembra que, em 2002, recursos da poupança e do FGTS financiaram cerca de 4 bilhões de reais em moradias. Em 2010, o volume deverá fechar o ano entre 70 bilhões e 80 bilhões de reais. Um estudo apresentado no último Congresso Brasileiro de Construção cita necessidades de investimento de 3 trilhões de reais até 2022 para trazer o déficit habitacional do Brasil ao nível dos países desenvolvidos. “A demanda será de 250 bilhões de reais ao ano, quase o dobro do disponível hoje.”

O cenário parece desalentador, mas Crestana ressalva que só os fundos de pensão mantêm em caixa mais de 700 bilhões de reais, e que há outras fontes de recursos, com investidores internacionais, capazes de suprir as necessidades do setor. “Existem verdadeiras caixas d’água de dinheiro que só precisam ser conectadas ao nosso setor imobiliário. A securitização é um desses canos.”

O executivo refere-se a papéis como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que dão liquidez imediata a receitas futuras dos empreendimentos. Em outras palavras, as construtoras vendem os imóveis e negociam com investidores o direito a receber as parcelas dos compradores. Um instrumento similar são os covered bonds, títulos que permitem que os próprios bancos continuem responsáveis pelo financiamento, e emitam os papéis para antecipar a receita de longo prazo.

A utilização desses instrumentos ainda é relativamente pequena no Brasil, segundo Crestana – as operações realizadas somam entre 15 bilhões e 20 bilhões de reais. “Nossa cultura de mercado de capitais não é desenvolvida, mas temos bons marcos institucionais”, diz o presidente do Secovi.

Segundo Wurman, o mercado brasileiro de securitização imobiliária ainda não cresceu mais por falta de oferta de recebíveis por parte das incorporadoras. “Todas as sete operações feitas pela PDG até hoje foram bem-sucedidas, com demanda excedente”, afirma. A participação dessa fonte de financiamento, de acordo com o diretor, deverá passar dos atuais 3% a 5% para 15% a 25% da carteira total da empresa, nos próximos três anos.

Um dos problemas do mercado de securitização ainda é a associação, feita por muitos investidores, da modalidade às bolhas imobiliárias surgidas em países como os Estados Unidos e a Espanha. Por isso mesmo, a aceitação é maior no caso dos títulos lastreados por empresas. A TRX Realty foi criada há três anos e meio com o objetivo de tornar viáveis, por meio da emissão de títulos, construções voltadas para o mercado corporativo. Em uma operação recente, montada para erguer a sede de uma grande companhia, foram ofertados 25,5 milhões de reais em títulos, e a demanda atingiu 90 milhões de reais.

A empresa realiza os primeiros investimentos necessários à incorporação de um imóvel e, na sequência, oferece a investidores a possibilidade de participar do empreendimento. “Temos 200 milhões de reais em patrimônio imobiliário e um volume financeiro que nos permitirá gerar mais de 1 bilhão de reais”, diz o diretor da TRX, José Alves Neto. “O mercado de securitização está engatinhando, mas daqui a pouco vai se levantar e sair correndo.”