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Imposto progressivo sobre imóveis ociosos

por Nabil Bonduki publicado 19/10/2010 14h05, última modificação 19/10/2010 14h11
A lei aprovada, embora insuficiente, é importante, pois raros municípios colocaram em prática dispositivos para combater a especulação imobiliária

Lei aprovada em São Paulo em julho pela Câmara Municipal regulamentou no município os instrumentos criados pelo Estatuto da Cidade para combater a especulação com imóveis ociosos e subutilizados e garantir o princípio constitucional da função social da propriedade urbana. Os proprietários terão um ano após serem notificados pela prefeitura para apresentarem projeto de ocupação dos imóveis; caso não o façam, serão penalizados com imposto progressivo: a cada ano, a alícota do IPTU será dobrada, até atingir 15% do valor venal do imóvel.

O dispositivo é importante, mas chegou oito anos atrasado e é insuficiente, ficando muito aquém do que previu o Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2002, cuja redação final foi por mim formulada enquanto relator na Câmara Municipal.

O PDE previu de forma detalhada as situações em que seria aplicada esta penalidade aos proprietários que não estivessem garantindo o cumprimento da função social aos seus imóveis. Foram enquadrados nesta condição todos os terrenos ociosos e subutilizados com mais de 250 metros quadrados, assim como os edifícios com mais de 80% de sua área construída desocupada há mais de cinco anos, que estivessem situados na Macrozona de Estruturação Urbana que, em São Paulo, corresponde à zona urbana, exceto as áreas de proteção ambiental.

Para evitar demora ns regulamentação, previsível considerando a força do patrimonialismo no legislativo e na sociedade brasileira, introduzi no substitutivo da Lei 13.885/2004, que também relatei, um prazo de seis meses (até 4 de agosto de 2005) para que o executivo regulamentasse o instrumento. Os prefeitos Serra e Kassab, despreocupados com os problemas urbanos e ambientais da cidade, não encaminharam o assunto. O Ministério Público abriu uma ação civil pública contra o executivo, por descumprimento do prazo, exigindo que cumprissem a lei. Mesmo assim não o fizeram. Coube, então, aos vereadores Paulo Teixeira (na legislatura de 2005-8) e José Police (lider do governo na atual legislatura) apresentarem projetos de lei que seguiam, na essência, o texto do Plano Diretor, mostrando que, em alguns casos, o legislativo, tão combatido no Brasil, pode estar mais avançado que o executivo.

No entanto, a lei aprovada, após muito debate e discussão com vereadores que se opunha à proposta, ficou muito aquém do que pretende o PDE e do que a cidade precisa, pois limita a aplicação do dispositivo aos imóveis situados nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 2 e 3) e na Operação Urbana Centro, ou seja, em uma parcela ínfima da cidade. É insuficiente para um combate mais incisivo à especulação fundiária e para gerar uma redução significativa nos preços dos terrenos, um dos objetivos mais importantes deste instrumento.

Nos últimos anos, com a retomada do mercado imobiliário – o investimento em habitação de mercado, com recursos do SBPE, ou seja, da poupança, elevaram-se de R$ 2,4 bilhões para R$30 bilhões de 2003 a 2009 – os terrenos tiveram um aumento muito acima da inflação. Este processo especulativo deverá se aprofundar nos próximos anos, a continuar a política de estímulo à habitação impulsionada pelo governo Lula, se os municípios não desenvolverem uma política fundiária que garantam o aumento da oferta de glebas e terrenos aptos para a moradia. É este o objetivo estratégico do imposto progressivo sobre os imóveis ociosos: apoiar a nova política habitacional do país, levando em conta que os setores de baixa renda são os que mais sofreram com o aumento do preço da terra, ficando geralmente excluídos das melhores localizações urbanas.

No ponto de vista ambiental, a ocupação de terrenos e edifícios ociosos é fundamental para evitar um maior espraiamento da região metropolitana, que é uma tendência natural que precisa ser evitada com vigor. Ao estimular a ocupação racional das áreas consolidadas das cidades, o imposto progressivo sobre terrenos ociosos contribui para a preservação do cinturão verde, evitando a transformação precoce da zona rural em urbana.

Em São Paulo como nas principais metrópoles brasileiras, nota-se um processo gravíssimo de perda de população nas áreas urbanas melhor servidas por infra-estrutura e emprego e um crescimento acelerado nas áreas periféricas e de proteção ambiental. Somente no território correspondente à Subprefeitura da Sé, nos últimos trinta anos, a população sofreu uma redução de mais de 250 mil habitantes. Estas pessoas foram viver em áreas mais distantes dos seus empregos e são forçadas a longos deslocamentos, que pioram as condições de mobilidade na cidade. Forçar a ocupação de imóveis ociosos, através da cobrança do imposto progressivo, é um dos expedientes capazes de contribuir para reverter este processo.

No entanto, é preocupante o argumento do SECOVI – entidade que representa o setor imobiliário – de que o dispositivo não valeria para edifícios vazios, como estabelece o PDE, mas apenas para terrenos ociosos, sem construção. As áreas centrais estão repletas de edifícios vazios, alguns dos quais foram invadidos na noite de 3 de outubro, dia da eleição. Alguns, como o já famoso Edifício Prestes Maia, alvo de inúmeras ocupações pelo movimento dos sem teto, estão desocupadas há mais de quinze anos. Se a lei não valer para estes casos, ela perderia grande parte de sua força. O argumento dos empresários não é correto, pois o Estatuto da Cidade delega ao Plano Diretor estabelecer onde o solo urbano não utilizado não cumpre a função social da propriedade; ora, no centro de São Paulo, é evidente que um edifício vazio, entregue aos ratos, é solo urbano não utilizado.

A lei aprovada, embora insuficiente é importante, pois raros municípios colocaram em prática dispositivos para combater a especulação imobiliária, dominados que estão pelos interesses patrimonialistas. Municípios de rápido crescimento, como os do centro-oeste e norte, entre outros, precisam com urgência regulamentar este dispositivo se não quiserem ter problemas urbanos e ambientais graves a médio prazo.

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