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O que explica o aumento no preço dos imóveis?

por Blog da Raquel Rolnik — publicado 05/08/2010 16h25, última modificação 05/08/2010 17h13
A formação de uma bolha imobiliária ainda não é provável, mas também não está completamente descartada

A formação de uma bolha imobiliária nacional ainda não é provável no cenário atual, mas também não está completamente descartada

Uma pesquisa encomendada pela Revista Exame revelou que os imóveis no Brasil valorizaram 22% no último ano. Foi a terceira maior alta do mundo. Em geral, há uma grande tendência de aumento do preço dos imóveis, muito acima da própria taxa de crescimento econômico. Mas o que explica isso?

Em primeiro lugar, tem uma questão bem importante que é o crédito. O crédito imobiliário aumentou e ficou muito mais acessível, especialmente para as famílias de menor renda. Então junto com o crescimento da chamada classe C no Brasil, em termos numéricos, houve aumento de renda nessas classes e a oferta de crédito imobiliário, que antes não existia, para esse grupo. Isso já muda bastante o cenário. E esse crédito imobiliário continua também disponível para classes de níveis mais altos de renda.

Uma segunda questão é a demográfica. Nosso país deixou de ter aquela base enorme de crianças e começa a ter um número maior de pessoas entre os 20 e 35 anos, que é a faixa etária que mais está crescendo no país e é justamente a que pensa em comprar um imóvel, constituir um novo domicílio, seja sozinho ou com outros parceiros. Isso também explica o aumento da demanda, que pressiona o preço dos imóveis.

Mas há aí uma questão preocupante. Como o Brasil é meio “a bola da vez”, em função do seu desempenho econômico, existem muitos investidores, inclusive um capital estrangeiros, que têm procurado no país uma nova área de aplicação de seus investimentos. Uma parte disso está realmente indo para o mercado imobiliário. Mas por que isso pode ser preocupante?

Porque ainda não está muito claro o quanto essa alta de preço dos imóveis, com aumento de crédito e de crescimento econômico, é sustentável. Ou seja, não sabemos ao certo qual o risco de isso ser uma onda especulativa que, de repente, vai virar uma bolha imobiliária, como aconteceu na Espanha e nos Estados Unidos. Não é esse o cenário que está colocado, mas há aí um grande perigo.

Outra questão é em relação ao risco de haver uma superoferta de imóveis no mercado. Por incrível que pareça, isso já pode acontecer. A grande questão é a oferta acompanhar a verdadeira necessidade de moradia da população. Então é preciso tomar cuidado porque pode acontecer uma grande produção de imóveis, casas e apartamentos, num valor não alcançável para a maior parte das famílias que precisam.

E a maior necessidade de moradia está entre as famílias que têm renda na faixa de 0 a 3 salários, de até de R$ 1500,00, 1600,00. E não é exatamente para essa faixa que a produção está sendo mais ofertada. Então pode acontecer uma superprodução dentro de uma faixa que compra para investir, mas isso tem um limite.

Outra coisa é que o próprio aumento do preço dos imóveis faz com que a as faixas de menor renda fiquem para trás. Por enquanto, programas governamentais que dão subsídio junto ao crédito estão conseguindo fazer esses imóveis chegarem a essas faixas de renda de 0 a 3 salários mínimos, mas cada vez menos nas grandes cidades, como São Paulo, Rio, Salvador, onde praticamente não existem ofertas para este grupo.